A NFS-e será obrigatória para condomínios a partir de 1º de dezembro de 2026? Sim.
Conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, os condomínios edilícios terão de se adaptar à emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) dentro da regulamentação da Reforma Tributária do Consumo. Emitir nota e pagar imposto são obrigações diferentes. Essa é a confusão que mais gera dúvidas.
A NFS-e terá a função de documentar cobranças e operações realizadas pelo condomínio, mas sua emissão não significa, automaticamente, aumento da carga tributária. O tratamento fiscal dependerá da natureza das receitas e das regras previstas na legislação.
1. Cota condominial não vira receita tributável automaticamente
A cota mensal passará a integrar o sistema nacional de documentação fiscal. Isso, porém, não altera a natureza jurídica da contribuição condominial nem a transforma, por si só, em receita tributável pelo IBS e pela CBS.
2. O raio-X das receitas que o síndico precisa fazer agora
É aqui que mora o risco. O condomínio precisa separar corretamente aquilo que é receita própria da manutenção da estrutura condominial das receitas provenientes de operações com terceiros.
Cotas ordinárias e extraordinárias: destinadas à manutenção, não devem ser confundidas.
Receitas de exploração econômica: precisam de atenção especial. Entram nessa lista operações como locações, cessões onerosas e arrendamentos – publicidade em fachadas, instalação de antenas em lajes, cessão para máquinas, minimercados e quiosques, estacionamentos e locação de salões para terceiros.
A dúvida mais comum é: “Recebi esse valor, preciso emitir nota?” A resposta depende da natureza da receita, do contrato, de quem paga e do enquadramento tributário. Por isso a recomendação é fazer um raio-X completo das receitas e revisar contratos com contabilidade e assessoria tributária.
3. O limite de 20% que todo síndico precisa acompanhar
Quando o condomínio não opta pelo regime regular, as taxas e valores cobrados dos próprios condôminos precisam representar pelo menos 80% da receita total. Se essa participação ficar abaixo, poderá haver incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio.
Isso não significa que o condomínio pode ter até 20% de receitas extras sem problema. É um critério de composição que deve ser acompanhado mês a mês. Ultrapassar o percentual não significa que toda a arrecadação, inclusive cotas, será tributada – a incidência recai sobre as operações com bens e serviços, conforme regras legais.
4. E o Imposto de Renda?
A NFS-e não elimina reflexos no IR. Em determinadas situações, a Receita Federal considera que rendimentos da locação de espaços comuns pertencem aos próprios condôminos, proporcionalmente às suas frações, mesmo que o dinheiro permaneça no condomínio ou seja usado para reduzir cotas. Emissão da NFS-e e declaração no IR são obrigações distintas.
A Reforma será implementada gradualmente até 2033 e o leiaute da NFS-e está previsto para outubro de 2026. O momento é de informação, organização e planejamento.
Como a BVGarantia ajuda nesse cenário?
Com novas obrigações fiscais, o condomínio precisa de organização e caixa previsível para contratar contabilidade e assessoria tributária especializada sem sustos. A BVGarantia, como garantidora de condomínios, contribui para essa estabilidade ao possibilitar o depósito integral da previsão orçamentária, conforme contrato, e ao assumir a operação de cobrança dos inadimplentes, reduzindo o tempo do síndico em conflitos financeiros e liberando foco para o compliance.
