A Reforma trouxe uma régua clara. A LC 214/2025 inclui entidades sem personalidade no conceito de fornecedor, mas estabelece no art. 26 que o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS.
O gatilho é a origem da receita. Como regra, os condomínios não são contribuintes do IBS e da CBS; porém, se a arrecadação das cotas dos condôminos representar menos de 80% da receita total, operações econômicas, como locações e cessões remuneradas de áreas comuns, poderão ser tributadas.
Isso ocorre quando as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representam pelo menos 80% da receita total, ele permanece fora. Quando representam menos de 80%, basta que as demais receitas superem 20% para ficar sujeito ao IBS/CBS.
O que estoura os 20%? A cessão onerosa de fachadas ou telhados para antenas, a exploração comercial de estacionamentos, a locação de salões a terceiros, a veiculação remunerada de publicidade, exploração de minimercados.
Como a garantia da BVGarantia mitiga isso:
Estabiliza o numerador da regra. Se o condomínio tem 100 mil de cotas e 15 mil de extras, está em 87% – protegido. Se tem 30% de inadimplência, cai para 70 mil recebidos / 85 mil total = 82%, quase estourando. Com a BVGarantia garantindo 100% das cotas todo mês, o condomínio sempre computa 100% no cálculo, mantendo-se longe dos 80%. A lei prevê que se não optar e as taxas representarem menos de 80% da receita total, ficará sujeito à incidência.
Evita inflar receita extra para tapar buraco. Sem caixa, muitos síndicos são forçados a alugar tudo que podem. Com caixa 100% garantido pela BVGarantia, você não precisa super-explorar área comum só para fechar a conta, controlando os 20%.
Entrega segregação contábil que o Fisco exige. A BVGarantia emite boletos profissionais, app para condôminos, relatórios segregados entre taxas de condôminos e receitas de terceiros. Isso é exatamente o que a auditoria recomenda para provar o enquadramento e evitar tributação indevida das cotas.
Devolve previsibilidade para decidir sobre o regime regular. A lei diz que caso exerça a opção pelo regime regular, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros. Só com receita 100% garantida o síndico consegue calcular se vale a pena optar e se creditar de energia, limpeza, vigilância e obras, ou permanecer na não incidência.
Resultado: o síndico deixa de viver no susto da apuração e volta a planejar. Síndico, sua missão é cuidar do condomínio. Do caixa cuida a BVG.
Verifique a lei no DOU e a interpretação no Conjur. Avaliação gratuita em www.bvgarantia.com.br
